Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì? Điều kiện để quyền sử dụng đất được chuyển nhượng

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Nguồn Internet)

Căn cứ theo Khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2024 thì chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức của chuyển giao quyền sử dụng đất. Có thể hiểu chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác. Bên chuyển giao sẽ chấm dứt quyền sở hữu đối với đối tượng và xác lập quyền sở hữu cho bên nhận chuyển giao.

Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024 có quy định về điều kiện để quyền sử dụng đất được chuyển nhượng như sau:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
• Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
• Trong thời hạn sử dụng đất;
• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật. 

Do đó khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất người mua hay người nhận chuyển nhượng cần kiểm tra về các điều kiện trên để xem đất có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không.

 

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có phải công chứng, chứng thực không?

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Nguồn Internet)

Theo Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hình thức giao dịch dân sự như sau:
“Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.”

Cũng tại Điều 502 của Bộ luật này quy định về hình thức Hợp đồng về quyền sử dụng đất như sau:
“Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Qua quy định tại Bộ luật Dân sự thì hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ phải tuân thủ theo quy định của Luật Đất đai.

Căn cứ theo Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
“Hợp đồng chuyển nhượng bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp Hợp đồng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.”
Công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Nguồn Internet)

 

Qua các quy định trên thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng, chứng thực trừ khi một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì chỉ phải công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

Khi nào Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng, chứng thực có hiệu lực?

Hợp đồng không công chứng, chứng thực có hiệu lực (Nguồn Internet)

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng, chứng thực trừ khi một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì chỉ phải công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

Khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì chỉ phải công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên. Do đó trong trường hợp này dù không công chứng, chứng thực thì hợp đồng vẫn có hiệu lực.
Trong trường hợp, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng, chứng thực thì không phải mọi trường hợp đều sẽ bị vô hiệu, không có hiệu lực.

Theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc giao dịch dân sự bị vô hiệu về hình thức như sau: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Qua đó nếu mà hợp động chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công chứng, chứng thực nhưng đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng thì có quyền yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thì trong trường hợp này Hợp đồng này không có công chứng, chứng thực vẫn có hiệu lực.

Những điều cần lưu ý để tránh gặp rủi ro khi thực hiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khi thực hiện việc mua đất cần lưu ý các thông tin sau trước khi thực hiện việc chuyển nhượng:

• Thứ nhất, xem xét về đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa, xem xét về thời hạn sử dụng đất.
• Thứ hai, xác minh thông tin bên chuyển nhượng. Cần xác minh để làm rõ việc ai là người có quyền đối với thửa đất đó như đất đó là tài sản chung của vợ chồng hoặc tài sản chung của hộ gia đình hay nhiều người cùng đứng tên.
• Thứ ba, xem xét tình trạng đất. Đất có đang bị tranh chấp hay không hoặc đất có đang bị kê biên hay áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời hay không. Do nếu đang trong các tình trạng này sẽ không thể thực hiện chuyển nhượng được.
• Thứ tư, xem xét tình hình quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.
• Thứ năm, phải công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo tính pháp lý và tránh các rủi ro pháp lý có thể phát sinh dẫn đến Hợp đồng chuyển nhượng bị vô hiệu, trừ trường hợp khi một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì chỉ phải công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên. Việc tuân thủ quy định này sẽ giúp bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia.

 

Trên đây là nội dung tư vấn của YBS Law Firm, nếu còn vướng mắc hoặc cần hỗ trợ thủ tục pháp lý khác, vui lòng liên hệ với trực tuyến với chúng tôi hoặc qua hotline số 0911 53 88 35 hoặc qua email info@ybsvn.com.

 

Trân trọng,

YBS Law Firm.